Inversión de alquiler vacacional en España
Calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional
Calcula ingresos, ocupación, gastos, hipoteca, IRPF y flujo de caja para estimar la rentabilidad de una vivienda turística en España.
Simulación gratuita, sin registro y con resultados al instante.
Selecciona tu comunidad autónoma y tu provincia
Esta ubicación adapta la fiscalidad y permite mostrar la empresa recomendada correspondiente.
Cómo usar la calculadora
Cinco pasos para convertir una estimación de mercado en una comparación útil y prudente.
01
Configura la compra
Elige la comunidad autónoma y el tipo de inmueble. Activa compra e hipoteca solo cuando formen parte de la operación.
02
Proyecta los ingresos
Indica la ocupación o las noches previstas, el precio medio por noche y la duración habitual de cada estancia.
03
Añade los costes reales
Incluye plataformas, gestión, limpieza, suministros, IBI, seguros, mantenimiento y cualquier gasto adicional.
04
Ajusta la estimación fiscal
Revisa el impuesto de gestión y aproxima tu tipo marginal de IRPF con los datos de tu situación personal.
05
Compara los resultados
Valora el flujo neto, el efectivo inicial, el cash-on-cash, el punto de equilibrio y los escenarios antes de decidir.
Consejo: crea primero un escenario conservador con menos noches y un precio algo inferior al que esperas conseguir.
Conceptos que conviene tener claros
Los campos más técnicos de la calculadora, explicados con lenguaje sencillo para que sepas qué dato introducir.
Base fiscal de compra
Importe sobre el que se calcula el ITP o el IVA/AJD. Se usa el precio o el valor de referencia cuando este es mayor.
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Valor catastral
Valor administrativo del inmueble, distinto del precio de compra. Aparece en el IBI y se usa para estimar el impuesto de no ocupación.
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Financiación sobre compra
Porcentaje del precio que cubre el banco. La parte restante y los gastos deben salir de tu propio capital.
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Tipo de interés nominal
Interés anual de la hipoteca antes de resumir comisiones. No equivale a la TAE.
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Tipo no recuperable
IVA, IGIC, IPSI u otro impuesto añadido a la factura de gestión que no puedes compensar o recuperar.
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Reserva de mantenimiento
Colchón anual para reparaciones y reposiciones. Reduce la caja prevista, aunque solo se deduce cuando el gasto ocurre.
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Tipo marginal de IRPF
Tipo aproximado aplicado al último tramo de tus ingresos. Es personal y no coincide necesariamente con tu tipo medio.
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Valor catastral revisado
Determina si la renta imputada por días sin alquilar usa el 1,1 % o el 2 %. Se confirma en la información catastral.
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Parte de suelo no amortizable
Porción del valor atribuida al terreno. El suelo no se amortiza fiscalmente.
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Amortización fiscal
Deducción anual por el desgaste de la construcción. No es un pago adicional ni una cuota del préstamo.
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NOI y DSCR
El NOI mide el margen operativo; el DSCR muestra cuántas veces ese margen cubre el pago anual de la deuda.
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Impuesto de no ocupación
Nombre simplificado de la renta imputada: la base fiscal estimada por los días del año en que la vivienda no está alquilada.
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Términos clave de la calculadora
Referencias prácticas para entender qué mide cada resultado y cómo usarlo al comparar una inversión.
NOI o margen operativo
Ingresos menos los costes de explotar el alojamiento. Mide si la actividad funciona antes de financiarla y tributar.
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Flujo de caja neto
Dinero anual restante después de costes, cuota hipotecaria e IRPF estimado.
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Cash-on-cash
Flujo anual neto frente al efectivo inicial aportado. Permite comparar operaciones con distinta entrada o financiación.
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DSCR
Veces que el margen operativo cubre el pago anual de la deuda. Un valor superior a 1 indica que el negocio cubre la cuota.
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Ocupación de equilibrio
Noches mínimas necesarias para alcanzar 0 € de flujo neto, incluyendo hipoteca e impuestos estimados.
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Impuesto de no ocupación
Base fiscal estimada por los días en que la vivienda no se alquila, calculada desde el valor catastral.
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Gastos deducibles
Costes que reducen la base del IRPF. No rebajan el impuesto euro a euro y algunos se prorratean.
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Amortización fiscal
Deducción por el desgaste de la construcción, sin incluir el valor del suelo.
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Capital amortizado
Parte de las cuotas que reduce la deuda durante el primer año. Aumenta tu patrimonio, pero no es gasto deducible.
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Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional
Calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional requiere algo más que multiplicar el precio por noche por el número de días alquilados. Para obtener una estimación útil hay que tener en cuenta la ocupación, las comisiones de las plataformas, la gestión, la limpieza, los suministros, los impuestos, la financiación y el dinero que necesitas aportar inicialmente.
1. Estima los ingresos anuales
Los ingresos brutos se calculan a partir del precio medio por noche y del número de noches ocupadas. También puedes añadir ingresos adicionales, como suplementos por mascotas, plazas de aparcamiento, entradas anticipadas o salidas tardías.
La fórmula básica es:
Ingresos brutos = precio medio por noche × noches ocupadas + ingresos extra
Si todavía no tienes datos históricos, conviene crear un escenario conservador con menos noches y un precio medio algo inferior al objetivo. Una previsión prudente suele ser más útil que calcular únicamente con el mejor resultado posible.
2. Resta todos los costes de explotación
Los gastos de un alquiler vacacional pueden reducir mucho el resultado final. Además de la cuota hipotecaria, debes considerar las comisiones de Airbnb, Booking u otras plataformas, la empresa de gestión, la limpieza, los suministros, la comunidad, el IBI, las tasas municipales, el seguro, el mantenimiento, la gestoría, el software y cualquier otro coste recurrente.
La limpieza puede calcularse según el número de reservas y la estancia media. Otros gastos, como el IBI, el seguro o la comunidad, suelen introducirse como importes anuales. Separar los costes variables de los gastos fijos ayuda a entender qué parte del negocio aumenta cuando recibes más reservas y qué parte debes pagar aunque la vivienda permanezca vacía.
3. Diferencia las principales métricas
La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales con el valor del inmueble, sin descontar todos los gastos. Es rápida de calcular, pero puede ofrecer una visión demasiado optimista.
El NOI o margen operativo muestra lo que queda después de los costes de explotación y antes de la hipoteca y los impuestos personales. Permite saber si el alojamiento funciona como actividad.
La rentabilidad neta de esta calculadora refleja el margen operativo en relación con la inversión, antes de incorporar la financiación y el IRPF. Por eso no debe confundirse con el dinero que finalmente recibes cada mes.
El flujo de caja neto descuenta los costes, la cuota hipotecaria y la estimación fiscal. Es una de las cifras más útiles para saber cuánto dinero puede dejar realmente la operación.
El cash-on-cash compara ese flujo anual con el efectivo que has tenido que aportar. Así puedes comparar dos operaciones aunque tengan precios de compra o niveles de financiación diferentes.
4. Incluye la compra y la financiación
Si estás pensando en comprar una vivienda para destinarla al alquiler vacacional, el análisis debe incluir los impuestos y gastos de adquisición, la entrada, la reforma, el mobiliario, la tasación y otros costes iniciales.
La hipoteca modifica tanto el dinero que debes aportar como el flujo mensual. La cuota incluye una parte de intereses y otra de devolución del capital. Los intereses afectan al resultado de explotación y la devolución de capital reduce la deuda, pero no representa un gasto operativo de la misma naturaleza.
5. Ten en cuenta la fiscalidad y la ubicación
La fiscalidad depende de tu situación personal, del uso del inmueble y de la comunidad autónoma y municipio donde se encuentre. La calculadora permite aproximar impuestos de compra, tipo marginal de IRPF, amortización, gastos deducibles e imputación por los días en que la vivienda no está alquilada.
El resultado es orientativo y no sustituye la revisión de la Agencia Tributaria, la normativa autonómica, las ordenanzas municipales ni el asesoramiento de un profesional. Antes de invertir también debes comprobar la licencia turística, las restricciones de la comunidad de propietarios y los requisitos de registro que correspondan. Consulta el alcance y las limitaciones de las simulaciones.
6. Compara escenarios antes de decidir
Una sola previsión puede dar una falsa sensación de seguridad. Por eso conviene comparar al menos tres escenarios: uno conservador, uno base y otro optimista. Puedes modificar el precio medio, las noches ocupadas y los principales costes para comprobar cómo cambia el flujo de caja.
También es útil revisar la ocupación de equilibrio: el número mínimo de noches que necesitas vender para cubrir los costes, la financiación y la estimación fiscal. Si una operación solo funciona con una ocupación muy elevada, su margen de seguridad puede ser reducido.
Qué incluye esta calculadora
Esta herramienta permite analizar una operación completa de alquiler vacacional teniendo en cuenta compra, impuestos, hipoteca, ingresos, gastos, fiscalidad y distintos escenarios. El resultado muestra indicadores como flujo de caja, rentabilidad neta, cash-on-cash, payback, DSCR, NOI y ocupación de equilibrio.
Utiliza primero datos prudentes y modifica después cada variable para comprobar qué elementos influyen más en la rentabilidad. Así podrás comparar decisiones con tus propios números y no únicamente con una cifra media del mercado.
Completa el análisis de tu financiación
Si vas a financiar la compra, utiliza la calculadora de hipoteca: cuota mensual, entrada, impuestos y capacidad de pago de cada solicitante. Después incorpora aquí la cuota estimada para analizar la rentabilidad del alquiler. Para contrastar ambos modelos de alquiler, utiliza también la calculadora de rentabilidad de alquiler tradicional.