Inversión en alquiler tradicional en España
Calculadora de rentabilidad de alquiler tradicional
Calcula los ingresos por alquiler, gastos, hipoteca, periodos sin inquilino, impuestos, IRPF y flujo de caja para estimar la rentabilidad neta de una vivienda destinada al alquiler tradicional o de larga duración en España.
Simulación gratuita, sin registro y con resultados al instante.
Selecciona tu comunidad autónoma y tu provincia
Esta ubicación adapta la fiscalidad y permite mostrar la empresa recomendada correspondiente.
Proyección de la inversión
Extiende los datos actuales de la calculadora y muestra flujo de caja, fiscalidad y amortización de la deuda año a año.
Selecciona una provincia y completa la calculadora para activar la proyección.
| Año |
Ingresos anual / mensual |
NOI anual / mensual |
IRPF estimado |
Cuotas hipoteca anual / mensual |
Flujo neto anual / mensual |
Saldo deuda |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Esperando datos de la calculadora… | ||||||
Importante: la renta se actualiza anualmente si el contrato lo permite; no cada cinco años. El 2% inicial es solo una hipótesis editable, no un límite legal. El porcentaje efectivo depende del contrato, del IRAV y de la norma vigente. Esta proyección mantiene constantes ocupación, morosidad, tipo marginal y supuesto de reducción IRPF, y no sustituye asesoramiento fiscal.
Cómo usar la calculadora de alquiler tradicional
Cinco pasos para calcular la rentabilidad de un alquiler de larga duración con datos realistas de compra, ingresos, gastos, hipoteca e impuestos.
01
Configura la compra y la ubicación
Selecciona la comunidad autónoma y la provincia, indica si ya tienes la vivienda o vas a comprarla y activa la hipoteca solo cuando forme parte de la inversión.
02
Estima los ingresos del alquiler
Introduce la renta mensual, los meses ocupados previstos, la posible morosidad y cualquier ingreso adicional asociado a la vivienda.
03
Añade todos los gastos anuales
Incluye comunidad, IBI, seguro, gestión, suministros a cargo del propietario, mantenimiento, reparaciones y una reserva para gastos imprevistos.
04
Ajusta la hipoteca y el IRPF
Revisa la financiación, los intereses, tu tipo marginal, los gastos deducibles y la reducción fiscal que corresponda al contrato de alquiler.
05
Compara la rentabilidad y el flujo de caja
Analiza rentabilidad bruta y neta, NOI, flujo mensual, cash-on-cash, DSCR, punto de equilibrio, escenarios y proyección a largo plazo.
Consejo: empieza con el escenario conservador y contempla algún mes sin alquilar, una morosidad prudente y gastos de mantenimiento superiores a los esperados.
Conceptos que conviene tener claros
Estos conceptos ayudan a introducir correctamente los datos y a interpretar la rentabilidad real de una vivienda destinada al alquiler tradicional.
Base fiscal de compra
En vivienda usada, el ITP se calcula normalmente sobre el mayor entre el valor de referencia y el valor declarado. En obra nueva se aplican IVA y AJD según corresponda.
Ver en la calculadora ↑
Valor catastral
Valor administrativo distinto del precio de compra. Se utiliza para el IBI, para separar suelo y construcción y para estimar la renta imputada durante los periodos sin alquilar.
Ver en la calculadora ↑
Financiación sobre compra
Porcentaje del precio de la vivienda cubierto por el préstamo. La entrada, los impuestos de compra y otros gastos suelen requerir capital propio.
Ver en la calculadora ↑
Tipo de interés nominal
Interés anual usado para calcular la cuota y los intereses de la hipoteca. No incluye todos los gastos y comisiones que sí puede reflejar la TAE.
Ver en la calculadora ↑
Reducción de IRPF por alquiler
Se aplica sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda. Puede ser del 50 %, 60 %, 70 % o 90 % según la fecha y las condiciones del contrato.
Ver en la calculadora ↑
Reserva de mantenimiento
Colchón anual para grandes reparaciones y reposiciones futuras. Reduce el flujo de caja previsto, aunque fiscalmente solo se deduce cuando el gasto se realiza y cumple los requisitos.
Ver en la calculadora ↑
Tipo marginal de IRPF
Porcentaje aproximado aplicable al último tramo de tus ingresos. Sirve para estimar el impuesto, pero no equivale a tu tipo medio efectivo.
Ver en la calculadora ↑
Valor catastral revisado
Permite estimar si la renta inmobiliaria imputada por los días sin alquilar se calcula generalmente con el 1,1 % o el 2 % del valor catastral.
Ver en la calculadora ↑
Parte de suelo no amortizable
Porcentaje del valor del inmueble correspondiente al terreno. El suelo no se desgasta fiscalmente y, por tanto, no forma parte de la amortización deducible.
Ver en la calculadora ↑
Términos clave para calcular la rentabilidad del alquiler
Estas métricas permiten comparar viviendas, niveles de financiación y escenarios sin confundir rentabilidad operativa con el dinero que queda cada mes.
NOI o margen operativo
Ingresos anuales del alquiler menos los gastos necesarios para mantener y explotar la vivienda, antes de restar hipoteca e IRPF personal.
Ver en la calculadora ↑
Flujo de caja neto
Dinero que queda anual y mensualmente después de gastos, cuotas hipotecarias e IRPF estimado. Puede ser positivo o negativo.
Ver en la calculadora ↑
Cash-on-cash
Relaciona el flujo de caja anual con el efectivo inicial aportado. Resulta útil para comparar inversiones con diferente entrada o financiación.
Ver en la calculadora ↑
DSCR
Indica cuántas veces el NOI cubre las cuotas anuales de la hipoteca. Un resultado superior a 1 significa que el margen operativo cubre la deuda.
Ver en la calculadora ↑
Punto de equilibrio
Renta mensual o nivel de ocupación necesario para que el flujo neto llegue a 0 €, teniendo en cuenta gastos, hipoteca e impuestos estimados.
Ver en la calculadora ↑
Impuesto de no ocupación
Estimación de la renta inmobiliaria imputada por la parte del año en que la vivienda no genera alquiler y permanece disponible para su propietario.
Ver en la calculadora ↑
Gastos deducibles
Gastos vinculados al alquiler que pueden reducir el rendimiento sujeto a IRPF. No todos se deducen igual ni rebajan el impuesto euro por euro.
Ver en la calculadora ↑
Amortización fiscal
Deducción estimada por el desgaste de la construcción, excluyendo el valor del suelo y respetando los límites fiscales aplicables.
Ver en la calculadora ↑
Capital amortizado
Parte de las cuotas que reduce el saldo de la hipoteca. Aumenta tu patrimonio neto, pero no es un gasto deducible como los intereses.
Ver en la calculadora ↑
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler tradicional
Calcular la rentabilidad de un alquiler de larga duración exige analizar mucho más que la renta mensual. Una estimación completa debe incluir periodos sin inquilino, morosidad, gastos recurrentes, mantenimiento, impuestos de compra, fiscalidad anual, hipoteca y el capital que necesitas aportar. Esta calculadora de rentabilidad del alquiler reúne esas variables para comparar la operación antes de invertir.
1. Calcula los ingresos anuales del alquiler
Los ingresos brutos parten de la renta mensual y de los meses que esperas tener la vivienda ocupada. También pueden añadirse otros ingresos pactados, como garaje, trastero u otros conceptos asociados al contrato.
La fórmula básica es:
Ingresos brutos anuales = renta mensual × meses ocupados + otros ingresos
No conviene asumir automáticamente doce mensualidades cobradas. Para obtener un escenario prudente, contempla posibles periodos entre inquilinos y una tasa de morosidad coherente con el riesgo de la operación.
2. Resta todos los gastos del alquiler
Para calcular la rentabilidad neta del alquiler debes incluir los gastos que soporta el propietario: comunidad, IBI, seguro, gestión, suministros no repercutidos, mantenimiento, reparaciones, asesoría y cualquier otro coste recurrente. La reserva para grandes reparaciones ayuda a reflejar gastos que no aparecen todos los años, pero que terminan afectando a la inversión.
La cuota hipotecaria debe analizarse por separado de los gastos operativos. Los intereses pueden tener efecto fiscal si cumplen los requisitos, mientras que la devolución de capital reduce la deuda, pero no es un gasto deducible. Separar estos conceptos evita confundir la rentabilidad del inmueble con el flujo de caja del inversor.
3. Diferencia las principales métricas
La rentabilidad bruta del alquiler relaciona los ingresos brutos anuales con el precio o valor de la vivienda. Es una referencia rápida, pero no descuenta gastos, impuestos ni financiación.
El NOI o margen operativo muestra los ingresos que quedan después de los gastos de explotación y antes de la hipoteca y el IRPF. Permite comparar viviendas sin que la financiación altere el resultado operativo.
La rentabilidad neta del alquiler relaciona el NOI con la inversión total. Es más realista que la rentabilidad bruta, aunque no representa necesariamente el dinero que recibirás cada mes.
El flujo de caja neto resta los gastos, las cuotas hipotecarias y la estimación de IRPF. Es la métrica que aproxima cuánto dinero deja realmente el alquiler cada año y cada mes.
El cash-on-cash compara el flujo neto anual con el efectivo inicial aportado. Así puedes analizar el efecto del apalancamiento y comparar operaciones con diferentes entradas.
4. Incluye la compra y la hipoteca
Si vas a comprar un piso para alquilar, suma la entrada, el ITP o IVA/AJD, notaría, registro, tasación, reforma, mobiliario y demás costes iniciales. La comunidad autónoma y el tipo de inmueble influyen en los impuestos de adquisición.
La hipoteca reduce el capital inicial necesario, pero añade cuotas e intereses y puede empeorar el flujo mensual. Por eso la calculadora permite incluir o excluir tanto la compra como la financiación y muestra el capital amortizado y el saldo de deuda.
5. Calcula la rentabilidad después de impuestos
En el IRPF, los gastos fiscalmente deducibles y la amortización reducen el rendimiento neto. En contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 puede mantenerse la reducción general del 60 %. Para contratos posteriores, la reducción general es del 50 % y puede alcanzar el 60 %, 70 % o 90 % cuando se cumplen requisitos como una rehabilitación reciente, el alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, determinados programas públicos o sociales, o una reducción de renta en una zona tensionada.
La fiscalidad depende del contrato, de la situación del propietario y de la normativa vigente. Los impuestos de compra varían por comunidad autónoma y la renta imputada puede afectar a los periodos sin alquilar. El resultado es orientativo y debe contrastarse con la Agencia Tributaria o un profesional antes de tomar una decisión. Consulta el alcance y las limitaciones de las simulaciones.
6. Compara escenarios y la proyección
Una inversión no debe valorarse con una única previsión. Compara los escenarios conservador, base y optimista para observar cómo cambian la rentabilidad y el flujo de caja cuando varían la renta, la ocupación, la morosidad y los gastos.
Revisa también el punto de equilibrio y la proyección a 5, 10, 20 o 30 años. La subida del alquiler, la inflación, la amortización de la hipoteca y los periodos sin inquilino pueden cambiar de forma importante el resultado acumulado.
Qué incluye esta calculadora de rentabilidad
Esta herramienta analiza una inversión en alquiler tradicional con compra, impuestos autonómicos, hipoteca, renta mensual, vacancia, morosidad, gastos, deducciones e IRPF. Muestra rentabilidad bruta y neta, NOI, flujo de caja, cash-on-cash, payback, DSCR, punto de equilibrio, capital amortizado, escenarios y proyección a largo plazo.
Utiliza datos prudentes, guarda o exporta los resultados y modifica una variable cada vez. Así podrás identificar qué factores influyen más en la rentabilidad de un piso para alquilar y comparar varias oportunidades con el mismo criterio.
Completa el análisis de tu financiación
Si vas a financiar la compra, utiliza la calculadora de hipoteca: cuota mensual, entrada, impuestos y capacidad de pago de cada solicitante. Después incorpora aquí la cuota estimada para analizar la rentabilidad del alquiler. Para contrastar ambos modelos de alquiler, utiliza también la calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional.