Financiación de vivienda en España
Calculadora de hipoteca
Calcula la cuota bancaria, el gasto periódico con seguros, el dinero inicial y el coste de la vivienda con intereses e impuestos. Añade hasta seis solicitantes: sus ingresos, gastos y posibles ventajas fiscales se revisan por persona.
Descubre la cuota, los impuestos según tu comunidad y los motivos que pueden dificultar la financiación. Informe PDF gratuito.
Selecciona tu comunidad autónoma y tu provincia
La ubicación adapta los impuestos y permite mostrar la empresa patrocinadora de esta calculadora en tu provincia.
Cómo saber qué hipoteca puedes pedir
Cinco pasos para conocer cuota, dinero inicial, posibles beneficios fiscales y motivos por los que podría ser difícil conseguir financiación.
01
Selecciona comunidad y provincia
La ubicación ajusta los impuestos de compra y permite identificar la ficha de la empresa patrocinadora de tu provincia.
02
Elige precio y porcentaje
Indica cuánto cuesta la vivienda y qué porcentaje necesitas financiar. El capital solicitado se calcula automáticamente.
03
Introduce plazo y tipo de interés
Añade años y tipo fijo, variable o mixto. Los detalles del tipo variable aparecen solo cuando los necesitas.
04
Completa las personas y la fiscalidad
La primera persona parte de un ejemplo de 1.800 € netos y 800 € de gastos; la segunda comienza a cero. Puedes añadir hasta seis solicitantes y revisar la edad, discapacidad y parte de compra de quienes tengan ingresos.
05
Consulta motivos y descarga el PDF
Las cifras se actualizan al cambiar los datos. Mira la cuota, el dinero inicial y las razones de cada alerta; selecciona tu ubicación para descargar el informe.
Consejo: el ejemplo parte de una vivienda de 150.000 €. Introduce tu precio, financiación, plazo e ingresos para ver el resultado en tiempo real; después revisa tus gastos, participación en la compra e impuestos.
Conceptos útiles antes de solicitar tu hipoteca
Explicaciones breves con enlace a la parte de la calculadora donde puedes revisar cada dato.
Precio y costes de compra
El precio es el punto de partida. Añade impuestos y gastos para saber cuánto dinero necesitarás al firmar.
Porcentaje de financiación
El capital solicitado es el precio multiplicado por el porcentaje que indiques. La diferencia es la entrada, antes de impuestos y gastos. Para valorar una referencia prudente del 80 %, se compara el préstamo con el menor valor entre precio y tasación.
Tipo de interés y plazo
Cuanto mayor es el interés, mayor suele ser la cuota. Un plazo más largo reduce la cuota pero prolonga los intereses.
Solicitantes de la hipoteca
Los ingresos, deudas, gastos y ahorros de hasta seis solicitantes se suman. La segunda persona empieza con cero; puedes editar el nombre de cada titular.
Ingresos netos mensuales
Usa el dinero neto habitual y acreditable, con pagas extras prorrateadas si corresponde. El banco verificará ingresos actuales y previsibles.
Ahorro disponible
Además de la entrada, necesitas cubrir impuestos y gastos. El dinero que queda después de comprar determina tu colchón.
Beneficios fiscales por comprador
La comunidad y los datos de cada persona con ingresos pueden modificar el impuesto de compra correspondiente: ITP, IVA, IGIC, IPSI o AJD según la vivienda y el territorio. Revisa la ficha del supuesto, sus límites y su fuente oficial.
Cuota mensual
Es el pago periódico del préstamo. Para valorar capacidad de pago se suma a las cuotas de otras deudas.
Orientación financiera
Se separan el ahorro que falta para comprar y la reducción del préstamo necesaria para ajustarse a una referencia del 80 %. La entidad decide tras estudiar documentos y riesgos.
Cómo interpretar el resultado de tu hipoteca
La cuota, el dinero inicial y los ingresos muestran aspectos distintos de la misma compra.
Cuota inicial
Pago mensual exclusivo del préstamo que resulta del capital, el plazo y el TIN inicial. El gasto mensual mostrado suma también seguros y productos; puedes decidir si añadir IBI, comunidad y mantenimiento.
Vivienda, intereses e impuestos
Suma el precio de la vivienda, los intereses estimados del préstamo hasta el final del plazo y los impuestos de la compra.
Dinero inicial necesario
Suma entrada, impuestos de la compra, otros gastos de compraventa, tasación y apertura cuando exista.
Esfuerzo de deuda
Cuota máxima más otras cuotas mensuales de deuda, dividido entre ingresos netos conjuntos.
Margen mensual
Ingresos menos cuota máxima, otras deudas, gastos personales y costes de la vivienda.
Financiación sobre precio y tasación
Se muestran dos ratios: capital solicitado frente a tasación y frente al menor valor entre precio y tasación. Algunas entidades usan este segundo criterio para fijar un máximo; ninguna cifra garantiza la concesión.
Puntuación financiera
Suma esfuerzo, ahorro restante, financiación frente al menor valor de precio y tasación, y resistencia ante un escenario prudente. No predice la decisión del banco.
Motivos de revisión
Si faltan ahorros o ingresos, o la deuda y financiación son altas, el informe explica qué dato origina la alerta.
TAE orientativa
Se calcula desde el TIN y los costes de apertura, tasación y productos mensuales declarados como necesarios para la oferta; no se introduce como tipo independiente. Consulta la FEIN para comparar ofertas concretas.
Calculadora de hipoteca: cuota, gastos y posibilidad de financiación
Introduce precio, porcentaje de financiación, plazo e interés para conocer la cuota bancaria y el gasto mensual con los productos de la oferta. Después añade ingresos, gastos, deudas y ahorros de cada persona. El desglose incluye precio de la vivienda, intereses e impuestos de compra, y explica los motivos de una operación difícil.
Puedes ver el ejemplo inicial antes de elegir ubicación. Selecciona comunidad autónoma y provincia para introducir tus propios datos y adaptar los impuestos. La ficha patrocinadora se resuelve por provincia sin intervenir en las cifras ni en la puntuación. Los datos financieros permanecen en el navegador durante esta sesión.
Cómo calcular cuota y capital solicitado
El capital se calcula automáticamente: precio × porcentaje de financiación / 100. La entrada inicial es el precio menos ese capital. Así puedes probar, por ejemplo, financiar el 70 %, 80 % o 90 % sin volver a escribir el importe del préstamo.
Para cuotas mensuales se utiliza el sistema francés y el TIN dividido entre 12. Por ejemplo, 200.000 € a 30 años con TIN fijo del 3 % producen una cuota aproximada de 843,21 € al mes, sin seguros ni otros costes. Los recibos reales pueden variar por redondeos o cálculo diario de la entidad.
Hasta seis solicitantes: ingresos y gastos individuales
El ejemplo parte de 1.800 € netos, 800 € de gastos habituales y ninguna otra deuda mensual para la primera persona. La segunda aparece a cero: si compras solo, puedes dejarla así. Si participáis varios, incorpora hasta seis personas, modifica sus cifras y edita sus nombres cuando quieras.
Indica ingresos netos acreditables y reparte los gastos comunes sin duplicarlos. La herramienta suma ingresos, deudas, gastos personales y ahorros; separa del presupuesto personal el IBI, la comunidad y mantenimiento futuro de la vivienda. El ejemplo de estos costes anuales es de 1.200 € y puedes cambiarlo. Si borras todos los dígitos de un importe, cuenta como cero sin detener el cálculo.
Edad, discapacidad y participación de cada comprador
En la sección fiscal aparecen las personas que tienen ingresos declarados. Cada una dispone de una fila para indicar edad, discapacidad reconocida y porcentaje de participación en la vivienda. Cuando solo una tiene ingresos, la participación inicial es el 100 %; con dos es el 50 % para cada una, y así sucesivamente hasta seis. Puedes editar el reparto si la escritura asigna porcentajes diferentes.
Los impuestos reducidos que dependen de una condición personal se calculan sobre la participación que pueda acogerse a ella, según la norma aplicable. Por ejemplo, si solo una persona cumple la edad exigida y posee el 40 % de la vivienda, el otro 60 % puede tributar al tipo general o a otro tipo que corresponda. Comprueba las reglas de cónyuges, familia y titularidad que describa la ficha fiscal: no todas las ventajas permiten un simple reparto proporcional.
Qué puede dificultar la concesión de una hipoteca
El resultado muestra razones concretas: ahorro insuficiente para entrada e impuestos; cuota y deudas elevadas respecto a ingresos; poca liquidez tras comprar; financiación alta frente a precio o tasación; o gastos mensuales que superan los ingresos. Cuando corresponda, indica aproximadamente cuánto faltaría para cubrir el desembolso inicial o cuánto habría que reducir la cuota.
Como orientación, se usa por defecto un esfuerzo de deuda del 35 % de ingresos netos y una referencia prudente de financiación del 80 % del menor valor entre precio y tasación. Son criterios de simulación, no límites legales ni una predicción de la concesión. El Banco de España indica que es habitual financiar hasta el 80 % de la tasación; BBVA explica que algunos bancos toman el menor valor entre precio y tasación.
Por qué una puntuación alta no garantiza que te concedan el préstamo
La puntuación reparte 35 puntos al esfuerzo de deuda, 30 a la reserva de dinero, 20 a la financiación frente al menor valor entre precio y tasación y 15 a la resistencia ante menores ingresos o tipos más altos. Ahorrar mucho ayuda a la reserva, pero no cambia el porcentaje de préstamo solicitado: para reducirlo hay que modificar la financiación. Si faltan ingresos, dinero inicial o datos esenciales, la puntuación queda limitada a 30. Se basa solo en tus cifras: no consulta documentos laborales ni bases de datos personales.
El banco verificará ingresos presentes y previsibles, gastos, compromisos, tasación y CIRBE, y podrá aprobar o denegar conforme a sus políticas. La orientación sirve para detectar obstáculos antes de solicitar ofertas, no para afirmar una probabilidad individual exacta.
Entrada, impuestos y beneficios según la comunidad
El presupuesto inicial añade a la entrada el ITP de segunda mano o los impuestos de primera entrega, además de compraventa y tasación. En algunos casos el valor de referencia fiscal puede elevar la base sobre el precio: si no lo conoces, trata la cifra de impuestos como provisional.
La ficha fiscal reúne posibles tipos reducidos según edad, discapacidad, primera vivienda habitual, título familiar y, donde exista una disposición concreta, municipio oficialmente incluido en una lista de despoblación. La casilla rural solo aparece si, con tus datos y provincia, ese supuesto puede reducir los impuestos: muestra el ahorro potencial y un enlace oficial para verificar el municipio exacto. Elegir provincia no permite saber si tu municipio cumple la norma. Comprueba también patrimonio, renta fiscal, tipo de discapacidad, empadronamiento y condiciones de todos los compradores.
Los impuestos se actualizan al cambiar los datos y las participaciones. Si has verificado importes específicos con la administración o un profesional, puedes activar «Introducir importes fiscales manualmente»: se muestran las estimaciones iniciales de cada impuesto para sustituirlas por las cifras comprobadas. Diferencia «vivienda habitual» (destino que se dará a la vivienda) de «primera vivienda habitual» (condición adicional exigida por algunos beneficios). Fiscalidad revisada el 28/09/2026.
Cuánto pagarías por la vivienda al final del préstamo
La cifra «Gasto total (vivienda + intereses + impuestos)» suma el precio de compra, los intereses estimados de todo el plazo y los impuestos de la compra de la comunidad seleccionada. No vuelve a sumar el capital del préstamo, que ya forma parte del precio. Para una vivienda de 150.000 €, intereses estimados de 62.132,94 € e ITP de 9.000 €, el total sería 221.132,94 €.
Notaría, tasación, mantenimiento, seguros y otros servicios figuran por separado. En una hipoteca variable o mixta los intereses futuros dependen del tipo real, por lo que el total refleja solo el escenario elegido. La misma cifra aparece en el PDF de una página. Si compras para alquilar, compara la cuota con los ingresos y gastos en la calculadora de rentabilidad de alquiler tradicional o en la calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional.
Hipoteca fija, variable y mixta
Con tipo fijo, el interés se mantiene según lo introducido. En variable se indican los meses hasta la primera revisión, normalmente seis o doce; en mixta, los meses del tramo inicial fijo. Después se aplica Euríbor supuesto + diferencial sobre el saldo pendiente, sin interés negativo, y se recalcula la cuota con el plazo restante. Se muestra la cuota inicial y la que resultaría al terminar el primer tramo. El índice posterior introducido permanece constante como supuesto, no es un Euríbor en directo ni una previsión; las futuras revisiones reales podrían modificar los intereses y la cuota.
Para comprobar el presupuesto, la herramienta añade los productos declarados a la cuota bancaria. Un seguro puede cobrarse mensualmente, anualmente o como prima única: convierte los costes anuales a mensual dividiendo entre doce. Si la oferta exige una prima única al inicio, introduce el importe en «Agencia y otros gastos a tu cargo» para que aparezca en el dinero inicial. Esta prima única no entra en la TAE orientativa de la herramienta, por lo que debes usar la TAE y los costes de la FEIN para comparar ofertas. La casilla de IBI, comunidad y mantenimiento controla si aparece en el gasto mensual y anual mostrado, pero esos costes siguen computados en la viabilidad. También se examina un supuesto de ingresos un 10 % menores y un tramo variable dos puntos superior. El Banco de España explica la TAE hipotecaria: la cifra orientativa aquí incorpora apertura, tasación y productos periódicos declarados suponiendo que son necesarios para el TIN indicado; consulta la FEIN de cada entidad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer el cálculo si solicito la hipoteca solo?
Sí. La primera persona ya tiene cifras de ejemplo. La segunda empieza a cero y no suma ingresos, gastos ni ahorros hasta que la completes. Sustituye los ejemplos de la primera por tus importes reales.
¿Qué pasa si mi hipoteca supera el 80 % de financiación?
La calculadora indica cuánto tendrías que reducir el préstamo para ajustarte al 80 % del menor valor entre precio y tasación. Esa cifra no es automáticamente ahorro que te falte: si tu dinero sobrante después de la compra la cubre, podrías aumentar la entrada sin aportar fondos adicionales. Una tasación más alta puede ayudar en entidades que basen el préstamo en ella; otras toman el menor entre precio y tasación. El 80 % es una referencia orientativa y superar ese porcentaje no equivale a una denegación automática.
¿Para qué sirve la casilla de municipio rural?
Algunas comunidades reducen el impuesto de compra para viviendas situadas en municipios concretos o que cumplen ciertos límites de población. La casilla aparece solo si ese supuesto podría mejorar el cálculo con tus datos; muestra la diferencia estimada y la fuente oficial. Debes verificar el municipio exacto y los demás requisitos antes de marcarla. La provincia elegida no acredita por sí sola el derecho al beneficio.
¿El resultado asegura que me aprobarán la hipoteca?
No. Calcula datos financieros que puedes introducir, pero no verifica empleo, estabilidad, historial, CIRBE, informes de tasación, documentación ni las políticas del banco. Si hay obstáculos, los explica; si no los hay, indica únicamente que las cifras parecen equilibradas.
¿Por qué necesito seleccionar provincia?
La comunidad determina el contexto fiscal y la provincia permite localizar la ficha de patrocinio territorial. Las cifras financieras se calculan localmente y la ficha no altera la orientación.
¿Se aplican los mismos impuestos a dos compradores con distinta edad o discapacidad?
No necesariamente. Puedes indicar la edad, discapacidad y participación de cada persona con ingresos. La herramienta propone las ventajas que coinciden con los datos y la región; revisa sus límites y fuentes oficiales. Si una regla exige que ambos cumplan un requisito o depende de otras condiciones no representadas, verifica la norma antes de considerar definitivo el ahorro.
¿Qué pasa si dejo a una persona sin ingresos o cambio los porcentajes?
La persona con ingresos a cero no aparece como titular activo en las filas de posibles beneficios. La participación inicial se reparte entre quienes sí tienen ingresos y puedes editarla para reflejar la escritura. Comprueba el reparto final y los requisitos personales en la ficha fiscal; no presupongas que cobrar un sueldo equivale por sí solo a ser titular de la vivienda.
¿Dónde veo el desglose y cómo lo comparto?
El resultado muestra cuota bancaria, coste mensual con productos, entrada, impuestos, intereses, TAE estimada y gasto total de vivienda más intereses e impuestos. Selecciona comunidad y provincia para activar la descarga del PDF de una página con viabilidad y principales costes. Las cifras cambian al modificar los campos sin pulsar «Actualizar resultados».