Calculadora para inversión turística en España
Calculadora de Rentabilidad
de alquiler vacacional
Calcula la rentabilidad de un alquiler vacacional en España antes de comprar: estima ingresos por noches, ocupación, gastos, hipoteca, IRPF y flujo de caja de tu vivienda o apartamento turístico con una simulación anual.
Cómo usar la calculadora
Una forma rápida de pasar de una estimación de mercado a una decisión de inversión.
- Configura la compra. Elige comunidad y tipo de inmueble; deja activadas compra e hipoteca solo si quieres incluirlas en tu inversión.
- Proyecta los ingresos. Indica ocupación o noches, precio medio por noche y estancia media.
- Completa los costes reales. Añade plataformas, gestor vacacional, suministros, IBI, seguros, limpieza y reservas de mantenimiento.
- Revisa impuestos. El impuesto de la empresa gestora se adapta a tu territorio; ajusta el tipo marginal de IRPF a tu situación.
- Decide con los resultados. Compara flujo neto, gasto inicial, cash-on-cash, equilibrio y los tres escenarios antes de comprar.
Consejo: prepara un escenario conservador usando menos noches y un precio por noche algo inferior al esperado.
Conceptos a tener claros
Los campos señalados con * en la calculadora se explican aquí de forma sencilla.
No son datos que debas inventar: normalmente aparecen en la escritura, el recibo del IBI, la oferta hipotecaria o las facturas de tus proveedores.
Base fiscal de compra*Importe sobre el que se calcula el ITP o IVA/AJD. Se usa el precio o el valor de referencia, si este es mayor.
Valor catastral*Valor administrativo del inmueble; no es el precio de compra. Lo verás en el IBI y sirve para la renta imputada.
Financiación sobre compra*Porcentaje del precio que cubre el banco. El resto, junto a gastos, es la entrada que aportas tú.
Tipo de interés nominal*Interés anual de la hipoteca sin resumir comisiones. Consulta la oferta vinculante del banco; no es lo mismo que la TAE.
Tipo no recuperable*IVA, IGIC, IPSI u otro impuesto que se añade a la factura de gestión y que no puedes compensar o recuperar.
Reserva de mantenimiento*Colchón anual para reparaciones y reposiciones. Reduce la caja prevista, pero fiscalmente solo se deduce cuando el gasto ocurre.
Tipo marginal IRPF*Tipo aproximado que soporta el último tramo de tus ingresos. Es una estimación personal, no necesariamente tu tipo medio.
Valor catastral revisado*Define si la imputación por días vacíos usa el 1,1 % o el 2 %. Se confirma con la información catastral.
Parte de suelo no amortizable*Porción del valor atribuida al terreno. El suelo no se desgasta fiscalmente, por eso no entra en la amortización.
Amortización fiscal*Deducción anual por desgaste de la construcción. No es un pago extra ni una cuota de préstamo.
Renta imputada por vacancia*Base fiscal asociada a los días sin alquilar. La calculadora la integra en la estimación anual de IRPF.
NOI y DSCR*El NOI mide el margen operativo; el DSCR indica cuántas veces ese margen cubre el pago anual de la deuda.
Términos clave de la calculadora
Referencias prácticas para entender qué mide cada cifra y cuándo conviene revisarla.
- NOI / margen operativo
- Ingresos menos los costes de explotar el alojamiento. Mide si el negocio funciona antes de financiarlo y tributar.
- Flujo de caja neto
- Dinero anual que queda tras costes, cuota hipotecaria e IRPF estimado. Es la cifra más cercana a tu caja real.
- Cash-on-cash
- Flujo anual neto frente al efectivo inicial aportado. Sirve para comparar inversiones con distinta entrada o hipoteca.
- DSCR
- Veces que el margen operativo cubre el pago anual de la deuda. Por encima de 1 indica que el negocio cubre la cuota.
- Ocupación de equilibrio
- Noches mínimas para llegar a 0 € de flujo neto, incluyendo hipoteca, IRPF e imputación de los días vacíos.
- Renta imputada
- Base fiscal estimada por los días en que la vivienda no se alquila. Se calcula desde el valor catastral y el periodo vacío.
- Gastos deducibles
- Costes que reducen la base de IRPF. Los gastos anuales se prorratean por días alquilados; no rebajan el impuesto euro a euro.
- Amortización fiscal
- Deducción por el desgaste de la construcción. No se aplica al valor del suelo y se prorratea por el uso turístico.
- Capital amortizado
- Parte de las cuotas que reduce la deuda durante el primer año. No es gasto deducible, pero sí aumenta tu patrimonio neto.
- Payback
- Meses orientativos para recuperar el efectivo inicial usando el flujo actual. No sustituye un plan a varios años.